Byfornyelse og høringssvar

(30. Sep 2012) Lidt mere om byfornyelse.

I begyndelsen af indlæget Græsk og latin (2.del) nævner jeg bl.a. “Byggeloven fra 2004”. Men der foreligger her sikkert en misforståelse, idet jeg inde hos LLO antageligt har hørt forkert, og altså vistnok troet at høre Byggeloven i stedet for Byfornyelsesloven. Den relevante lov er Lov om byfornyelse og udvikling af byer fra jan. 2004, med senere ændringer. Den tilsvarende lovbekendtgørelse er Lovbekendtgørelse no. 132 af 5.2.2010.

I mellemtiden har vi lejere her i ejendommen fået et brev (dateret 13.sept.2012) fra ejerne/administrationsselskabet indeholdende et projektudkast for byfornyelsen, tjenende som grundlag for en beboerhøring og hvori man indkalder lejernes evt. høringssvar (med 4 ugers varsel).

Da forløbet af et byfornyelsesprojekt som det her omhandlede formodes at kunne have en lidt mere almen interesse, vil jeg i den kommende tid forsøge at orientere lidt om forløbet. Jeg lægger ud med nedenfor at gengive mit eget høringssvar idet bemærkes, at jeg ikke har kunnet indarbejde evt. nye oplysninger, som måtte være fremkommet på en informationsmøde med ejerne, afholdt her i ejendommen d. 26.ds., hvor jeg var forhindret i at være tilstede.

Efter det foreliggende vil en genhusning i forb. med et projekt som det her foreslåede muligvis kunne betyde en temmelig stor økonomisk bét for et mindretal blandt lejerne. For mit vedkommende skønner jeg, at der udover et stort tidsforbrug vil kunne blive tale om en ekstraudgift på omved 100.000 kr., jf. nedenfor.

(Person- og firmanavne er her udeladt. Jeg beklager, at jeg vist har gentaget mig selv mere end éngang, måske mest en pædagogisk hjælp for undertegnede selv?)

Gert Pedersen Frederiksberg, d. 30.9.2012
2000 F.

Til Boligadministrationen
DK-2200 København N

Høringssvar

i anledning af Beboerhøring om byfornyelse af ejendommen.

Ref. Jeres brev af 13.sept.2012.

Generelt:

Undertegnede finder det i princippet uheldigt, om Frederiksberg Kommunalbestyrelse måtte finde det hensigtsmæssigt at yde et større millionbeløb som støtte til alm. vedligeholdelse og forbedring af herværende ejendom som foreslået i ref.. Min begrundelse er, at de nuværende lejligheder i det hele taget er velegnede som bolig for mindrebemidlede, herunder (som p.t. hovedsagentlig) for uddannelsessøgende, kassedamer, arbejdere, kunstnere og pensionister.

Det vil være bekendt for Kommunalbestyrelsen, at der i hovedstadsområdet er en katastrofal mangel på billige boliger, især for uddannelsessøgende. Specielt studerende kan naturligvis sagtens leve med fælles bad i kælderen og et ældre køkken. Og Frederiksberg Kommune huser vistnok i det mindste 3 højere læreanstalter (Landbohøjskolen, Handelshøjskolen og Musikkonservatoriet), hvilket turde pålægge kommunen et vist ansvar for de studerendes boligforhold?

Jeg skønner, uden at være sagkyndig og på baggrund af alm. skole-hovedregning, at det offentliges udgift i det aktuelle tilfælde vil være mindst 3 á 4 mio. kr. over en 10 års periode, hvortil kommer den forhøjede, sociale boligstøtte. Der kunne ud fra ovennævnte betragtning måske have været mere ræson i at give tilskud til at reparere evt. svampeangreb i grundmur resp. evt. bærende træværk med ”schweizerors-kvalitet” (eft. borebilleangreb?) fremfor at indrette nye badefaciliteter og køkkener, som det her omhandlede beboersegment for langt størsteparten sagtens kan klare sig foruden.

Specielt:

1. Ejendommen er ganske vist vedligeholdesmæssig forsømt, men i den forbindelse bør det måske f.eks. anføres, at den nuværende ejer for et årstid siden har udtaget 341.000 kr af ejendommens vedligeholdeskonti til istandsættelse af et erhvervslejemål i ejendommens baghus. Ganske uagtet dette beløb for mere end 90 procent turde være indbetalt af forhusets lejere. Beløbet ville, formoder jeg, have rakt langt med hensyn til maling og alm. vedligehold af ejendommens 2 trapper, som i synderlighed synes at trænge hertil: har næppe set en klat maling i årtier.

2. Udtagningen af det nævnte beløb fra ejendommens vedligeholdelseskonti har tillige den virkning, at kommunens tilskud må antages at blive forholdsvist højere, jf. Lovbekendtkørelse no. 132 af 5.2.2010. Kommunen vil nemlig herefter vistnok kunne give større tilskud, og ydermere vil lejernes huslejeforhøjelse blive større. På den baggrund forekommer denne disposition om end måske fuldt ud lovlig så dog uhensigtsmæssig for såvel det offentlige som for lejerne.

3. I forbindelse med nedrivning af bagtrappen omtales renovering og brandsikring af fortrappen. Er det en fejl, at der ikke er nævnt branddøre til lejlighederne?

4. I den i ref. nævnte følgeskrivelse henvises til yderligere oplysninger på Velfærdsministeriets hjemmeside http://www.social.dk/. Det drejer sig om pjecerne Byfornyelsestilskud til udlejningsjendommme, samt Information om genhusning ved byfornyelse. Men Velfærdsministeriet eksisterer vist ikke mere? Og den omhandlede hjemmeside vist ej heller. Pjecen Information om genhusning ved byfornyelse kan (ligesom ovenfor nævnte lovbekendtgørelse) hentes på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters hjemmeside http://www.mbbl.dk/. Pjecen om Byfornyelsestilskud til udlejningsejendomme findes ganske vist, men har i.t.v. ikke kunnet downloades, uvist af hvilken årsag.

5. Det forekommer kritisabelt, at boligselskabet har undladt at vedlægge idet mindste pjecen Information om genhushusning …, så meget mere som jeg har 3 naboer der ikke er på internettet! Det fremgår f.eks. ikke af B&B’s i ref. nævnte informationsbrev, at midlertidig genhusning evt. kan ske ved brug af hotelværelser eller anden (tilsvarende primitiv) beboelse. Pjecen er iøvrigt ret dyr at printe ud (mange flotte billeder og meget lidt tekst).

6. For øvrigt er pjecen lidet informativ, og man bør vist helst benytte lovbekendtgørelsen. Der er mindst én uoverensstemmelse mellem pjece og lovbkt.: Pjecen fortæller, at kommunen betaler rimelige flytteudgifter, mens loven siger, at lejer har ret til godtgørelse af flytteudgifter. Omgås loven i praksis på det punkt? I virkelighedens verden er der stor forskel på omfanget af en flytning, selv fra helt ens lejligheder. Eksempelvis har mindst en af mine naboer praktisk taget kun bord, stol, fjernsyn, seng og køleskab – mens undertegnede har en bogsamling på flere tusind bind.

7. Det forekommer mig at være mindre rimeligt for f.eks. ældre lejere, at den midlertidige genhusningsperiode nu evt. kan forlænges til 12 md. Altså indtil 12 mdr. i klub- eller hotelværelse for en 75 eller 80 årig? Men forholdet kan måske bruges af det offentlige som argument for at spare flytteudgifter i forb. med en reel (permanent) genhusning? Det synes ikke umiddelbart rimeligt, at lejer skal betale indskudet i genhusningslejligheden? Det er dog lejeren, der bliver opsagt/tvangsflyttet.

8. Hvorledes forholdes ved evt. normale udgifter i forb. med udflytningen. Skal der foretages almindelig vedligeholdelsesarbejder (maling, hvidtning osv) ved udflytning af en lejlighed, som skal renoveres. Hvem betaler i givet fald denne istandsættelse? Forholdet kan være økonomisk væsentligt for nogle lejere, men det omtales ikke med et ord i lovbekendtgørelse, pjece eller den i ref. nævnte informationsskrivelse.

9. Hvorfor er lånerenten angivet som 8,1 %? Forekommer umiddelbart meget høj, i henhold til dagspressen er renten ved boliglån så vidt jeg har forstået omtrent det halve. Denne rente er jo helt afgørende for lejeforhøjelsens størrelse.

10. Direktøren for det familieejede selskab, der står som ejer af ejendommen er ifgl. hendes mundtlige oplysninger overfor undertegnede ansat ved Frederiksberg Kommune. Det bør oplyses, om den pågældende direktør er ansat i et kontor eller afdeling af kommunen, som deltager i sagsbehandling af den her omhandlede byfornyelsessag?

Resumé:

a) Jeg finder som nævnt sigtet med den her omhandlede renovering uhensigtsmæssig for det offentlige såvel som antageligt for de fleste af de nuværende lejere (jf. ovenfor under Generelt).

b) Jeg finder endvidere, at også nuværende ejer har forsømt alm. vedligehold, til økonomisk ulempe for såvel det offentlige som lejerne i forb. med en renovering som den omhandlede (jf. ovenfor pkt. 1 og 2).

c) Jeg mener, at informationsmaterialet er utilstrækkeligt (jf. ovenfor pkt. 4 og 5).

d) I fortsættelse heraf mener jeg, at det er stærkt generende, at det offentliges informationsmateriale overhovedet ikke kommer ind på, hvad en urimelig flytteudgift typisk kunne være. Uoverensstemmelsen mellem lovens bogstav og pjecens tekst bør forklares (jf. pkt. 6).

e) Jeg mener ikke der er umiddelbart rimeligt, at en (tvangs)genhuset lejer selv skal betale indskud i en genhusningslejlighed, samt endvidere, at der i informationsmaterialet (lovbekendtgørelse m.m.) intet findes oplyst vedr. spørgsmålet om dækning af udgifter i forb. med udflytning af den lejlighed, der skal renoveres. Så meget mere som udflytningsudgiften tænkeligt kan være væsentlig større end indflytningsudgiften (indskud) (ref. pkt. 7 og 8).

f) Den anførte rentesats på 8,1 % forekommer umiddelbart urimelig høj (jf. pkt. 9).

g) Det bør klart oplyses overfor kommunalbestyrelsen såvel som lejerne, om direktøren for det familieejede sekslab, der står som ejer af ejendommen, og som er ansat ved Frederiksberg kommune, er ansat i et kontor eller afdeling, som har lod eller del i sagsbehandlingen af denne byfornyelsessag.

Afsluttende bemærkning:

Som valgberettiget samfundsborger bør man naturligvis undertiden både kunne og ville tage stilling også til offentlige dispositioner ud fra en overordnet samfundsmæssig betragtning.

I så henseende og i den her omhandlede anledning kan man vist naturligt bedømme sagen ud fra 4 langt hen af vejen forskellige vinkler. D.v.s. hvilken nytte og/eller ulempe kan følgende 4 interessenter påregnes overvejende at have:
1) Samfundet som helhed 2) De med projektet beskæftigede arbejdere m.fl. 3) Ejendommens ejere 4) Lejerne.

Ad 1)
For samfundet som helhed og på sigt turde der fortrinsvis være ulemper forbundet med et projekt som det aktuelle: Samfundets konkurrenceevne bliver jo på sigt mindre, idet omkostningsniveauet forhøjes (højere huslejer, højere skattebelastning p.g.a. de forsk. engangs- resp. løbende tilskud). Endvidere berøves samfundet nogle boliger fra et segment med et katastrofalt stort behov (spec. uddannelsessøgende). Også dette forhold er på sigt med til at forringe konkurrenceevnen p.g.a. forventeligt ringere uddannelser og større studiegæld.

Ad 2)
De med projektet beskæftigede har naturligvis og glædeligvis nytte af projektet. Men det er ud fra et samfundssynspunkt formodentligt nogle forholdsvis dyre arbejdspladser, hvis produktion tilmed som sagt er med til at forhøje leveomkostningerne og dermed forringe konkurrenceevnen.

Ad 3)
Ejendommens ejere har vistnok så godt som udelukkende nytte af projektet. Herunder naturligvis i særdeleshed en betydelig økonomisk vinding.

Ad 4)
Da lejernes medindflydelse og medbestemmelse synes praktisk taget helt fjernet med loven af 2004 (i al fald i Frederiksberg kommune) vil det næppe blive fuldt oplyst, hvor mange lejere der er for projektet, og hvor mange imod. I Frederiksberg kommune er lejernes eneste mulighed for at blive hørt efter det oplyste et høringssvar som det nærværende, som dog (i.h.t. den sagkundskab jeg har konsulteret) kun er en formssag uden nogen reel betydning.

For de af lejerne, som er imod projektet som det foreligger – kan forløbet (i.h.t. lovbekendtgørelse og praksis i Frederiksberg kommune) objektivt set og uanset ejernes og offentlighedens intentioner – karakteriseres som et udtryk for chikane: Der vil være/kan være væsentlige økonomiske ulemper forbundet med en permanent genhusning (nyt indskud, evt. kun delvis eller endog helt utilstrækkelig godtgørelse af flytteudgifter samt evt. udgifter i forb. med istandsættelse ved fraflytning af gl. lejlighed). Efter mit skøn vil denne påtvungne, ekstraordinære udgift for enkelte lejere meget vel kunne andrage indtil 100.000 kr., vel at mærke udover hvad det offentlige må forventes at ville refundere.

For de lejere, som vælger en midlertidig genhusning, kan det komme på tale at bo i hotelværelse el. lign i indtil 12 mdr., uanset om de pågældende lejere er for eller imod renoveringen.

Sammenfattende konstateres,
– at projektet er til ulempe for samfundet som helhed,
– at et antal medarbejdere glædeligvis har nytte af beskæftigelse i nogle måneder,
– at ejendommens ejer høster en betydelige økonomisk vinding på samfundets og nogle lejeres bekostning
– at nogle lejere vil have en betydelig ulempe i forb. med projektet, en ulempe som i nogle tilfælde vil være så stor med hensyn til økonomi og/eller livskvalitet, at det – efter det foreliggende og uanset hensigt – må være objektiv korrekt at karakterisere de pågældendes situation som chikane eller endog grov chikane,
– og at del af lejerne formodes at få glæde af og være tilfredse med projektet.

Med venlig hilsen

(posteres tillige på http://imma.smartlog.dk/ )

Dette indlæg blev udgivet i Uncategorized. Bogmærk permalinket.

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Google photo

Du kommenterer med din Google konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.